京沪取消普宅和非普宅标准，房地产市场的新篇章

京沪取消普宅和非普宅标准：促进市场平稳健康发展与改善型需求释放

北京和上海两地相继宣布取消普通住宅和非普通住宅标准，这一政策调整引发了广泛关注，此次改革不仅标志着京沪两地房地产市场的一次重大变革，更预示着全国房地产市场在税收、交易等方面的进一步统一和优化，本文将从政策背景、具体内容、市场影响及未来展望等方面，详细探讨京沪取消普宅和非普宅标准的影响和意义。

一、政策背景

近年来，随着房地产市场调控政策的不断深化，房地产市场逐渐从增量时代转向存量时代，在这一背景下，如何促进房地产市场的平稳健康发展，成为政府和社会各界关注的焦点，为此，财政部等三部门于2023年11月13日发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，这一公告为京沪两地取消普宅和非普宅标准提供了政策依据。

二、具体内容

京沪两地取消普宅和非普宅标准的具体内容主要体现在以下几个方面：

1、增值税政策调整：

- 自2024年12月1日起，京沪两地取消普通住宅和非普通住宅标准，对个人销售住房涉及的增值税进行调整，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

- 这一政策调整意味着，无论是普通住宅还是非普通住宅，只要持有满2年，出售时均可免征增值税，这大大降低了二手房交易成本，促进了交易循环。

2、契税政策调整：

- 京沪两地取消普宅和非普宅标准后，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房的契税也进行了调整，面积不超过140平方米的住房，统一按1%的税率缴纳契税；面积超过140平方米的住房，契税税率调整为1.5%（家庭唯一住房）或2%（家庭第二套住房）。

- 这一政策调整使得契税缴纳更加统一和合理，降低了购房成本，特别是对于改善型住房需求来说，是一次重大利好。

3、个税政策调整：

- 上海在新政中还提到了个税政策，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

- 这一政策调整降低了个人所得税负担，使得交易成本更加合理，进一步促进了房地产市场的活跃。

三、市场影响

京沪取消普宅和非普宅标准对房地产市场产生了深远影响，主要体现在以下几个方面：

1、促进交易循环：

- 取消普宅和非普宅标准后，二手房交易成本大幅降低，特别是持有满2年的住房免征增值税，使得二手房交易更加顺畅，这有助于促进交易循环，加速市场流动性，提高市场活跃度。

2、释放改善型需求：

- 契税和增值税政策的调整，使得改善型住房需求得到释放，特别是对于大户型、高品质住宅来说，减税带来的成本降低使得购房者更加愿意选择这类产品，这有助于推动房地产市场向高品质、高附加值方向发展。

3、促进新房市场：

- 税收政策的调整不仅影响了二手房市场，也对新房市场产生了积极影响，减税政策降低了购房成本，鼓励购房者购置更大面积、户型设计更好的产品，这有助于推动新房市场的销售，促进开发商打造高品质的产品。

4、稳定市场预期：

- 京沪取消普宅和非普宅标准后，房地产市场预期更加稳定，政策的出台降低了市场不确定性，增强了市场参与者的信心，这有助于促进房地产市场的平稳健康发展。

5、改善房企利润：

- 取消普宅和非普宅标准后，房企开发的相应项目净利润率有望提升，税收减免政策的出台将整体上帮助房企降低开发成本，改善利润情况，这有助于推动房企更多地投入改善型项目开发建设，建设更多“好房子”以满足居民对于高品质居住的需求。

四、未来展望

京沪取消普宅和非普宅标准只是房地产市场改革的一个开始，随着房地产市场的不断发展，政府将继续深化调控政策，推动房地产市场向更加健康、稳定、可持续的方向发展。

1、税收改革深化：

- 政府将继续深化房地产税收改革，降低流转环节的税负，如契税、增值税（含土地）、个税以及附加在土地和房产开发交易上的各种税负，这将进一步降低交易成本，促进交易良性循环。

2、政策优化完善：

- 政府将根据市场变化和政策效果，不断优化和完善相关政策，可能会出台具体政策明确原非普宅是否适用优惠政策，以进一步降低购房成本，促进购房需求释放。

3、市场供需平衡：

- 政府将继续加强房地产市场供需调节，推动市场供需平衡，通过增加土地供应、优化土地结构、提高住房品质等措施，满足不同层次、不同需求的购房需求。

4、推动高质量发展：

- 随着房地产市场由增量时代转向存量时代，政府将更加注重推动房地产市场的高质量发展，通过鼓励房企打造高品质产品、推动绿色建筑和智能建筑发展等措施，提高住房品质和居住舒适度。

京沪取消普宅和非普宅标准是房地产市场改革的一次重要举措，这一政策调整不仅降低了交易成本、促进了交易循环、释放了改善型需求，还稳定了市场预期、改善了房企利润，随着政策的不断深化和完善，房地产市场将向更加健康、稳定、可持续的方向发展。